此消彼长的加拿大房地产市场，投资人赚得盆满钵满，当然会引起加拿大税务局的高度重视。据悉，加拿大税务局一直在调查一些人在加拿大房地产市场投机获利，但没有缴纳应交税额的情况。2017年多伦多和温哥华两市的房地产市场形势将对调，多伦多将一马当先，成为加拿大最热的地产市场，但是好景不长，4月20号新政对海外买家开征15%的交易税之后，市场有冷却之态。目前行情渐涨的是蒙特利尔地区房产市场，海外买家激增37%。蒙特利尔海外买家增长中，来自中国的买家表现最为突出，占海外买家的17%，而2016年第一季度占不到10%。自从温哥华和多伦多实施海外买家税之后，蒙特利尔华人买家已经翻了三倍，而来自法国和美国的买家也增长近33%。

加拿大税务局局长Diane Lebouthillier在一份声明中表示， “如所有加拿大人一样，我对有关一些富裕的加拿大人不支付其应付税款的指控非常关注，这是不可接受的，我已经要求加拿大税务局的官员调查此案的具体情况”。

Diane Lebouthillier还表示，从2015年4月到2016年6月，CRA已经对BC省和安省的 2500 个涉及房地产交易的报税进行了审计，对那些没有正确报税者开出罚款总计1160 万加元。

知名税务专家Jamie Golombek称，炒房收入不应该视为“资本升值”（Capital Gain）， 而应该视为“营业收入”（Business Income）而征税。 两者的差别是资本升值收入的50%为应税收入，而营业收入100%为应税收入。虽然加拿大税法并没有详细的收益区分标准，可税务法官可以以物业性质，持有时间长短，交易频率和交易数量，是否对物业有装修，和购买该物业时的用途和目的等判定。若法庭认定纳税人主要目的为短期投资收益等，纳税人则应该按“营业收入”100%申报应税收入并纳税。

资本增值税(Capital Gain Tax)

资本增值税叫 Capital Gain Tax，是个人所得税的一部分。凡变卖动产或不动产之所得，都必须要申报，若亏损，可等来年与新的所得相抵消。自住房出售是免资本升值税之说，指的是房屋在你居住那些年里增值的是免税的，而不是说只要住在那里就免税。

什么是主要住宅？

主要住宅指在一年当中任何时段，某人持有并居住（own and occupy）的居所。

1.可以是本人、配偶或前配偶，同居配偶（ex也算）或未成年子女；

2.持有(own)：房主（须是加国居民）可单独持有，或同他人一起共同持有；

3.居住（occupy）- 要柴米油盐居家过日子正常住在里面 –这个叫ordinarily inhabit，这一点非常关键；

4.居所：可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等等。这个居所还可以是境外的；

5.居住时间：税法对居住时间没有明确规定，可以是一年中的任何时段（some time in a particular year）。

加拿大自住房免收增值税，自住房的四个要求：

第一、必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等）；

第二、房子必须用于自住；

第三、必须是加拿大人（含加拿大公民和永久居民）拥有；

第四、面积有限制，一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则这个住宅将不能作为自住房来处理。

如果达到这四项指标，加拿大政府对于自住房买房买卖增值的部分是免税的，也就是说，无论您在卖房时赚了多少钱，都是自己的，安心放进自己的钱包，不用交税。在加拿大的自住房，卖房时所产生的增值部分不用交税，但从第二套房子开始，卖房时所产生的增值部分必须得交税。

 满足以上条件，房屋销售的增值部分免交增值税。如一个独立屋为自住房， 两年前80万加币买入，100万加币售出，则增值的20万加币部分免交增值税。注意，一个家庭(夫妻+18岁以下的未成年孩子)只能拥有一个主要居所享受免增值税。

如果有部分条件不满，则可能需要缴纳增值税。如果物业为唯一住房，但将房子的一部分用于出租（如地下室用于出租），是否需要缴纳增值税取决于出租比例和物业持有时间。如果您的物业为唯一物业，持有期间，一部分时间自住，一部分时间出租，则也需要缴纳增值税。

出售的房屋必须向CRA申报

2016年10月3日， CRA出台了一个新规定：从2016年1月1日起出售的房子， 必须向CRA申报。往年如果出售的是主要住宅，是不要求申报的。如今必须申报，包括“视同售出”的主要住宅。要求体现买房日期、卖房日期、卖房收益、房产描述等，要说明是否为主要住宅，主要住宅的增值依然是免税的。

 CRA的重点审计对象

1、持有房产时间短、售房获利的炒房人士；

2、有炒房史，几年内有多次房产买卖行为的人；

3、一些想用“翻建+自住”的策略来申报自住房免税的翻建人士。

有些翻建自建人士认为自己正在翻建的房子满足作为“主要住宅”的条件 ，但是CRA认为，房主居住在该房内乃翻建过程的一部分，翻建在没有完成的这段期间不能够算作房主的“自住期”。即使翻建完成后，房主在该房居住了一段时日，也要考量居住时间长短，翻建业主若想使用“翻建+自住”的策略来申报主要住宅的，必须能够提供充足的理由和证据说服CRA这个住所中长期的居住过。

CRA的规定并不是为了打击炒房行为，而是敦促炒房者要合理的收入形式报税，应按照business income 来申报，而不是只住上几天，就定义为主要住宅而逃税。

 楼花投资的税务问题

投资人在安省购买楼花时，除了土地转让税以外，还需交纳HST（GST 和PST 的合并税，税率为13％）。买了楼花到了交接时有四种处理方法：

1、购买的楼花用于自用（principal residence），包括父母、子女等居住，价格就会是最后的价格，不用再额外缴纳HST。

2、用于出租，建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人，即新房出租退税。

3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST，并且税务局不退还，只能把这笔钱加到卖房的价格上。

4、产权交接之前转手，俗称楼花转手，卖家Assignor同样有HST发生，但只是限于增值部分。需要提醒关注的是，如果交接时声明是自用，但交割后并没有真正自用，而是将其卖出或出租，则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。

楼花总价在$45万以下的，可以申请HST联邦退税，$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的，以总价$35万的楼花为例，$35万×5%×36%=$6300。

关于安省楼花退税问题，对于楼花总价小于$40万，退税标准为房价×8%×75%，楼花总价大于$40万，直接返还$24000。

卖房要交哪些税?

*土地转让税*

如果想在多伦多市内买房，那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。

省和市的土地转让税均采用的是累进税率，安省土地转让税的具体计算方法如下：

售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元;

售价在5.5万-25万的部分，按1%征税，即1,950元;

售价在25万以上的部分，按1.5%征税。

假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，税费的计算略有差别：

售价在25万-40万的部分，按1.5%征税，即2,250元;

售价超过40万的部分，按2%征税。

也就是说，购买一幢售价50万的独立屋，要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

多伦多市土地转让税计算方法如下：

售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元;

售价在5.5万-40万的部分，按1%征税，即3,450元;

售价在40万-4,000万的部分，按1.5%征税，超过4,000万的部分仍按1%征税。

如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，超过40万以上的部分按2%征税。

价值50万的独立屋，需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。

这样算下来，要在多伦多市买一套50万的独立屋，单土转税就达到12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业，则仅需缴纳安省土地转让税即可，无需缴纳市土地转让税。另外需要提醒的是，首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠。

*销售税*

在加拿大进行任何消费，几乎都要缴纳HST，仅有个别省份例外。值得留意的是，购买和销售二手房无须交纳HST。不过，买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说，卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST，买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。

新房的买家则必须缴纳13%的HST，不过为了安抚消费者，政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

*持有期间的房产税*

加拿大的House都属于永久产权，但在持有物业期间每年都需要缴纳房产税。当地政府每年会对物业进行估价，并按估价的金额收取物业税，税金视乎地点及物业而定。